未等我们消化完全民炒股的热情，房地产商也都还沉浸在去年的辉煌业绩中时，08年伊始，中央就悄然拉开了对房地产行业新一轮的调控。而一个季度下来，所有的调控则集中在三大方面。
防过热，重保障
——08年一季度政策总结
一、土地政策 全面清理闲置土地
元月7日，国务院办公厅以迅雷不及掩耳的速度出台了让所有人目瞪口呆的新房产政策——《国务院关于促进节约集约用 地的通知》。 《通知》中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。 这一招可谓之是对房地产市场调控的必杀计，将房价上涨的因素连根拔起，不留一点余地。
二、金融政策 主打流动性和投资
07年多次调高准备金率，08年又分别于元月25日和3月25日两次提高存款准备金率各0.5个百分点，使准备金率再次打破历史最高记录达15.5%。 如此一来，银行信贷再次紧缩、流动性得到有效控制。随后即将来临的加息风暴，将更加使投资买房者不得不慎重考虑，于是，投资量锐减，需求量与供应量逐步趋向平衡。
三、两会精神 加强住房保障性建设
今年的两会，倍受关注。温家宝在《政府工作报告》中提到，今年要采取四项措施抓紧建立住房保障体系。这是中央首次将廉租房保障金写入报告。由此可以看出中央对保障性住房建设的重视和决心。保障性住房建设力度的加大，势必给商品房市场带来巨大的压力。供应量的增加，将满足一部分住房需求，势必影响商品房价格上涨速度。
四、长沙保障性建设
就长沙市而言，保障性住房的建设工作一直处于全国领先地位，供应量也是全国前几位。经济适用房所占比例达到建设住房总面积的四分之一。截至07年8月，全市共计建设经济适用住房1195.07万㎡。04、05年,长沙市经济适用房建设量分别为50万㎡；06、07年，年建设量均增加到70万㎡；08、09年的每年经济适用房开发量在100万㎡以上。廉租房方面2007年长沙市已建成2万㎡廉租房，08、09年每年建设10万㎡廉租住房。
由于受对政策效果预期的影响，很多购房者开始持币观望，而开发商也开始猛打“促销牌”，房价似乎有小幅度下降的趋势，形成了目前人们认为的“拐点”。银行方面，受准备金率和利息不断提高的的影响，对曾影响巨大的“二套房贷”政策，似乎也开始有所松动。物业税或将开征，届时，更大力度的打击了炒房投资行为。
如此看来，08年一季度的房地产市场调控，改变了以往的调控方向，重点是真正意义上通过市场运作方式，实现提高供应，减少不必要的假需求，以此达到房地产市场的良性、健康发展！
促销年年有，今年特别多
——08年一季度开盘楼盘总结
一：开盘楼盘数量多，推出面积少。
08年一季度开盘楼盘40个，总推出面积：132.3万㎡；07年一季度开盘楼盘26个，总推出面积：149.68万㎡。与07年同期相比，08年开盘数量百分比上升53.85%、但总推出面积百分比下降11.61%。
07年一季度平均3.5天有1个楼盘开盘(未包含VIP卡等活动)
08年一季度平均2.3天有1个楼盘开盘
二、解冻是否出现在房交会？
08年/月份 |
数量 |
总推出面积 |
07年/月份 |
数量 |
总推出面积 |
|
1月 |
28 |
92.01 |
1月 |
17 |
111.37 |
|
2月 |
6 |
23.41 |
2月 |
3 |
9.15 |
|
3月 |
6 |
16.88 |
3月 |
6 |
29.16 |
|
合计 |
40 |
132.3 |
合计 |
26 |
149.68 |
与07年同期相比，08年1月份似乎要火很多，开盘楼盘数量多了11个
但在推出面积上却少了近20万平米
2月的冰冻似乎和新政一样，存在之后效应，并且把市场冻得清醒了，07年的疯狂市场不复存在，消费者的持币观望，开发商的让利营销，让08年的一季度房地产市场调足了胃口，我们在一轮又一轮的持币观望中，跟从春交会的前期筹备中，4月份房交会能否的破冰之举。
三、90㎡户型下半年集中放量
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08年一季度 |
07年度 |
|
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总预售(套) |
14248 |
57640 |
|
90㎡(含)(套) |
4868 |
21236 |
|
比例 |
34.17% |
36.84% |
|
总销售(套) |
17264 |
65420 |
|
90㎡(含)(套) |
4723 |
22643 |
|
比例 |
27.36% |
34.61% |
今年一季度，90㎡以下预售面积仅占总预售面积比例的14.48%
90㎡以下成交面积占总成交面积比例的15.45%
从以上一系列数据可以看出，08年一季度90㎡以下户型套数比，不论是预售还是成交都小于07年度。我们认为，受政策影响，许多新政楼盘在06、07年对产品方面进行调整或是一直囤地在等待、观望。我们预计，今年90平米以下户型的供应量将逐步增大，根据新政的滞后效应，将会在今年6月集中上市。
四、促销年年有，今年特别多
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促销活动形式 |
活动内容 |
目 标 |
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价格优惠 |
总价优惠、单价优惠和减免房价。 |
扩大客户面。 |
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赠品优惠 |
旅游赠送，电器赠送等。 |
吸引住家型客户。 |
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付款方式分别优惠 |
鼓励一次性付款，牺牲总利润。 |
以牺牲总利润，加快资金回笼。 |
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组合促销 |
多项优惠打包组合，包括客户推荐奖励，抽奖，折上折等，提高促销力度。 |
以销售速度为重点，争取快速回笼资金。 |
今年一季度的一个明显特征便是促销活动特别多。共有有28个楼盘展开营销活动，而且优惠幅度大，有打9折、9.2折做为促进活动
这一现象，一方面反应部分开发商的资金链已经吃紧，必须采取各式各样的促销活动，以其快速销售，实现资金回 笼的目的；另外一方面则反应目前的市场已经有卖方市场进入买方市场，自从万科“降价门”事件的发生，我们已经明显感觉到消费者对房价下跌已经超出开发商维持房价的预期，销售压力明显加大，不得不加大营销力度，采取大幅度的让利措施。
狂奔后的喘息
——08年一季度土地总结
一、08年一季度土地市场总体供应情况
第一季度长沙市土地市场成交土地48宗。总计供应土地2089.21亩，比去年第四季度的供应量下降了约10%。总交易金额约为31亿元，比去年第四季度下降了16%，也就是少收入了约6亿元。本季度总的成交单价为148.92万/亩，比上一季度略有下跌。
随着各项数据的下降，我们可以相信，目前网上热议的全国性土地市场遇冷，确实并非空穴来风。全国性的土 地流拍情况，在目前的长沙也是屡见不鲜，这似乎是给我们敲响了一记警钟。但对于这一季度的长沙来说，这些并非是其必然因素，一月份的冰灾气候，二月份的春节长假，都是影响其成交量的重要原因。
二、08年一季度各区供应面积对比
各区域供应量中除天心区与开福区有所增加外，其他各区均显下降趋势。其中供应量最大的依旧是雨花区，其供应面积926.68亩。最小的依然是芙蓉区，其供应面积26.58亩。
三、08年一季度各区成交单价对比
芙蓉区单价翻番，雨花区有小幅上扬外，其他各区单价均有所下降。芙蓉区主要是因为幅员辽阔，而区域内单价差异较大，成交量较小地域单一，故造成芙蓉区成交单价经常性的大起大落。
四、08年一季度大宗土地的成交对比
|
100~200亩 |
200~300亩 |
300亩以上 |
合计 |
|
|
宗地数 |
5 |
1 |
2 |
8 |
|
环比增长 |
0 |
/ |
0 |
14.29% |
|
总面积（亩） |
739.86 |
251.69 |
831.98 |
1823.53 |
|
环比增长 |
5.99% |
/ |
-15.29% |
8.53% |
|
总成交金额 |
72488 |
29888 |
84700 |
187076 |
|
环比增长 |
17.57% |
/ |
-48.50% |
-17.27% |
|
成交均价 |
97.97 |
118.75 |
101.81 |
102.59 |
|
环比增长 |
10.93% |
/ |
-39.20% |
-23.77% |
从上表可以看出，成交宗数和面积基本保持接近，仅200~300亩范围内增加了一宗。最大的变化则是，价格下跌。由于单价的下降，造成总供应量基本不变的总价下降不少。小宗的准大盘供应面积有所增加，同时单价也略有上涨。而相反，大宗土地的供应量略有小降，而单价的降幅则达到39.2%。
五、08年长沙楼市供应市场情况
目前国家严查闲置土地，那么06年之前的土地也就会陆续上市。根据06年土地成交数据：06年全年成交土地面积12385亩，即使保守按照2.0平均容积率（官方数据为2.69），意味着08年长沙将有1652万平米的供应（假设所有06年土地08年全部上市），08年可谓供应量巨大。开福区以4606.6亩的成交总面积成为供应量最大的区域，其次雨花区成交3270.61亩和岳麓区成交2453.42亩。作为今年楼市的生力军，相信以上三个区域将是08年楼市的热点集中区域。
编辑:鲁艳蓉
